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    Keine fristlose Kündigung bei unpünktlicher Zahlungen durch das Sozialamt

    Von Rechtsanwalt Benjamin Ciolek | 23. Oktober 2009

    Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass unpünktliche Zahlungen der Miete durch das Sozialamt, welches die Mietzahlungen eines bedürftigen Mieters übernommen hat, den Vermieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.

    Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 11.05.2007 ein Reihenhaus des Klägers an. Nach § 4 des Mietvertrages war die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus an den Vermieter zu zahlen. Die Beklagten trennten sich noch im Jahr 2007. Der Beklagte zu 2.) zog im Jahr 2007 aus dem Reihenhaus aus. Die Mietzahlungen gingen bei dem Kläger für April 2008 am 11.04.2008, für Mai 2008 am 07.05.2008, für Juni 2008 am 06.06.2008 und für Juli 2008 am 08.07. 2008 ein. Mit Schreiben vom 07.04.2008 und 13.05.2008 mahnte der Kläger die verspäteten Zahlungen ab. Die Mietzahlungen erfolgten jedoch seit April 2008 durch das Sozialamt. Dieses war trotz Vorlage der Abmahnungen des Klägers durch die Beklagte zu 1.) nicht bereit, die Mietzahlungen früher anzuweisen. Mit Schreiben vom 11.06.2008 kündigte der Kläger sodann das Mietverhältnis unter Berufung auf die verspäteten Mietzahlungen fristlos. Er begehrt die Räumung des Reihenhauses und die Erstattung seiner vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

    Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Auch die Revision des Klägers vor dem Bundesgerichtshof hatte nunmehr keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Kläger nicht berechtigt war, das Mietverhältnis gemäß § 543 I BGB wegen der unpünktlichen Mietzahlungen fristlos zu kündigen. Für die Beurteilung, ob ein Grund zur fristlosen Kündigung nach dieser Vorschrift gegeben ist, bedürfe es regelmäßig insbesondere der Würdigung aller Umstände des Einzelfalls. Das Berufungsgericht habe zu Recht nicht isoliert auf die unpünktlichen Zahlungen abgestellt, sondern bei der Interessenabwägung berücksichtigt, dass die Beklagten seit April 2008 auf staatliche Sozialleistungen angewiesen waren und dass die seither eingetretenen Zahlungsverzögerungen von jeweils einigen Tagen darauf beruhten, dass das Sozialamt nicht zu einer früheren Zahlungsanweisung bereit war. Diese Würdigung weise keinen Rechtsfehler auf.

    Die Mieter müssten sich im Rahmen der Abwägung nach § 543 I BGB auch nicht ein etwaiges Verschulden des Sozialamts zurechnen lassen. Das Sozialamt handele bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters i.S.v. § 278 BGB, sondern nehme ihm obliegende hoheitliche Aufgaben der Daseinsvorsorge wahr. Der Mieter schalte die Behörde nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietverhältnis ein, sondern wende sich an die staatliche Stelle, um den eigenen Lebensunterhalt sicherzustellen. Dabei mache es keinen Unterschied, ob das Sozialamt anschließend die Kosten der Unterkunft an den Hilfebedürftigen selbst zahlt oder direkt an den Vermieter überweist.

    Eine interessante und mehr als nachvollziehbare Entscheidung des Bundesgerichshofs. Mit Blick auf die erst- und zweitinstanzliche Entscheidung wird insbesondere auch deutlich, dass sowohl das Amts- als auch das Landgericht hier bereits korrekt geurteilt hatten.

    Bei einer Zahlung der Miete durch das Sozialamt direkt an den Mieter muss der Mieter selbstverständlich dafür sorgen, dass die Miete unverzüglich an den Vermieter weitergeleitet wird. Auch hier dürfte sich der Mieter – sofern er nicht kontinuierlich über entsprechende Beträge auf seinem Konto verfügt – auf die verspätete Zahlung des Sozialamts berufen können.

    BGH, Urteil vom 21.10.2009, Aktenzeichen VIII ZR 64/09

    Themen: Mietrecht, [Sozialrecht]